§ 82b GewO Prüfung: Warum eine genaue Beauftragung entscheidend ist
Die wiederkehrende Überprüfung einer Betriebsanlage nach § 82b GewO ist für viele Unternehmer eine notwendige Pflicht. Die daraus entstehende Prüfbescheinigung soll gegenüber der Gewerbebehörde dokumentieren, dass die Betriebsanlage ordnungsgemäß überprüft wurde und weiterhin den gesetzlichen Anforderungen entspricht. In der Praxis zeigt sich, dass spätestens die Abrechnung durchgeführter Überprüfungen oft zum Streit führt, wenn nicht bereits bei der Auftragserteilung eindeutig geklärt wird, welche Leistungen der Prüfer tatsächlich schuldet, über welche Fachkunde die prüfende Person verfügen muss und wer die Prüfung schließlich durchführt. Eine § 82b GewO Prüfung ist keine bloße Besichtigung der Betriebsanlage, da eine mangelhafte Erledigung sowohl für den Inhaber einer Betriebsanlage als auch für die überprüfende Personen erhebliche Haftungen bedeuten kann. Entscheidend ist, dass die Prüfung fachgerecht, vollständig und durch geeignete Personen durchgeführt wird. Die wiederkehrende Überprüfung nach § 82b GewO soll sicherstellen, dass eine genehmigte Betriebsanlage weiterhin den gewerberechtlichen Vorschriften entspricht. Dabei können unterschiedlichste technische und rechtliche Bereiche betroffen sein, beispielsweise elektrische Anlagen, Gas- und Heizungsanlagen, Lüftungsanlagen, Brandschutzmaßnahmen, Fluchtwege, bauliche Gegebenheiten, technische Einrichtungen oder arbeitnehmerschutzrechtliche Anforderungen. Welche Bereiche tatsächlich zu prüfen sind, hängt von der jeweiligen Betriebsanlage ab. Gerade bei komplexen Anlagen ist daher eine sorgfältige Vorbereitung erforderlich. Über den genauen Umfang einer durchzuführenden Prüfung können unterschiedliche Ansichten herrschen. Ein häufiger Ausgangspunkt späterer Streitigkeiten ist eine unklare Auftragserteilung oder Angebotslegung. Bereits vor Beginn der Prüfung sollte zwischen Auftraggeber und Prüfer unter anderem eindeutig festgelegt werden, ob eine vollständige § 82b GewO Prüfung geschuldet wird, welche Anlagen und Bereiche von der Prüfung umfasst sind, wer die Prüfbescheinigung erstellt, wer die Verantwortung für die fachlichen Feststellungen trägt und ob für einzelne Bereiche zusätzliche Fachunternehmen benötigt werden. Für Betreiber einer Betriebsanlage ist entscheidend, dass jene Leistung erbracht wird, die auch beauftragt wurde. Eine bloße Koordination oder Organisation einzelner Prüfungen ist rechtlich etwas anderes als die Durchführung einer vollständigen wiederkehrenden Überprüfung. Bei der Auswahl eines Prüfers kommt es nicht nur darauf an, ob eine Person allgemein über technische Erfahrung verfügt. Die Gewerbeordnung verlangt, dass Prüfungen von geeigneten und fachkundigen Personen durchgeführt werden. Gewerbetreibende dürfen Prüfungen grundsätzlich nur im Rahmen ihrer jeweiligen Befugnisse vornehmen. Beispielsweise ist ein Baumeister nicht automatisch zur Prüfung sämtlicher Anlagen, Einrichtungen und Gegenstände in einem Betrieb befähigt. Eine Betriebsanlage kann zahlreiche unterschiedliche Fachbereiche umfassen. Die Beurteilung einer Gasinstallation, einer Lüftungsanlage, einer elektrischen Anlage oder brandschutztechnischer Einrichtungen setzt jeweils spezifische Kenntnisse voraus. Daher kann es erforderlich sein, für einzelne Bereiche geeignete Fachunternehmen oder Spezialisten beizuziehen. Bei technischen Prüfungen ist für den Auftraggeber wesentlich, wer die Prüfung tatsächlich durchgeführt hat. Der Betreiber muss nachvollziehen können welche Person die Betriebsanlage besichtigt hat, welche Qualifikation diese Person besitzt, welche Feststellungen auf welcher Grundlage getroffen wurden. Dies ist insbesondere deshalb wichtig, weil die Prüfbescheinigung nicht nur ein interner Bericht ist. Sie kann gegenüber Behörden eine wesentliche Dokumentation darstellen und muss daher nachvollziehbar und richtig sein. Zudem ist es rechtlich etwas völlig anderes, wenn in der Prüfbescheinigung nicht der tatsächliche Prüfer als Prüfer ausgewiesen wird, sondern der Inhaber einer Betriebsanlage. Dies kann für den Inhaber einer Betriebsanlage erhebliche Haftungen bedeuten. Eine Prüfbescheinigung erfüllt ihren Zweck nur dann, wenn sie die tatsächlichen Verhältnisse der Betriebsanlage richtig wiedergibt. Problematisch können unrichtige Angaben zum Zustand der Anlage, fehlende Berücksichtigung vorhandener Unterlagen, falsche Beurteilungen technischer Einrichtungen, unklare Verantwortlichkeiten und unrichtige Angaben zum Prüfer oder Prüfdatum sein. Für den Inhaber einer Betriebsanlage können daraus erhebliche Folgen entstehen. Er muss sich möglicherweise erneut mit Fachunternehmen auseinandersetzen, zusätzliche Kosten tragen oder gegenüber Behörden erklären, warum Angaben in der Prüfbescheinigung nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmen. Eine sorgfältige Vorbereitung kann viele Probleme vermeiden. Betreiber sollten dem Prüfer bereits vor der Begehung sämtliche relevanten Unterlagen zur Verfügung stellen, insbesondere Genehmigungsbescheide, Pläne, Prüfberichte, Inbetriebnahmeunterlagen sowie Wartungs- und Befundunterlagen. Ebenso sollte frühzeitig geklärt werden, ob einzelne Bereiche durch speziell befugte Fachunternehmen überprüft werden müssen. Je genauer der Prüfauftrag formuliert ist, desto geringer ist das Risiko, dass die Prüfbescheinigung später ergänzt, korrigiert oder durch weitere Prüfungen ersetzt werden muss. Eine wiederkehrende Überprüfung nach § 82b GewO sollte nicht als reine Formalität betrachtet werden. Für Betreiber ist entscheidend, dass die Prüfung durch geeignete Personen erfolgt und der Leistungsumfang eindeutig vereinbart wurde. Unklare Aufträge, fehlende Abstimmung über Zuständigkeiten oder eine unzureichende fachliche Beurteilung können dazu führen, dass eine Prüfbescheinigung ihren Zweck nicht erfüllt. Eine genaue Beauftragung und frühzeitige Abstimmung mit dem Prüfer helfen daher, spätere rechtliche und wirtschaftliche Probleme zu vermeiden.
Baumängel bei Wohnungseigentum: Wie Hausverwaltung Gewährleistung geltend machen kann
Beim Kauf einer neu errichteten Eigentumswohnung erwarten Erwerber ein mangelfrei hergestelltes und bestimmungsgemäß nutzbares Wohnungseigentumsobjekt. Der Bauträger schuldet dabei nicht nur die Herstellung der einzelnen Wohnung, sondern die vertragsgemäße Errichtung der gesamten Anlage einschließlich jener Bestandteile, die für die Nutzung erforderlich sind. In der Praxis zeigen sich nach der Übergabe jedoch immer wieder Baumängel, die von Mängeln an einzelnen Wohnungen bis zu allgemeinen Teilen der Wohnanlage reichen können. Besonders problematisch sind Mängel an technischen Einrichtungen, die mehrere Wohnungseigentümer betreffen. Ein aktuelles Beispiel aus der Praxis sind Heizungsanlagen und insbesondere Wärmepumpenanlagen, die in vielen Neubauten eingesetzt werden. Werden diese nicht ausreichend dimensioniert, falsch eingestellt oder mangelhaft ausgeführt, kann dies dazu führen, dass vor allem in den Wintermonaten die erforderlichen Raumtemperaturen nicht erreicht werden. Der Anspruch des Erwerbers richtet sich nicht bloß auf die Übergabe einer baulich fertiggestellten Wohnung. Entscheidend ist vielmehr, dass das Wohnungseigentumsobjekt jene Eigenschaften aufweist, die vertraglich vereinbart wurden und die für die gewöhnliche Nutzung erforderlich sind. Dazu gehören insbesondere technische Anlagen, die für die bestimmungsgemäße Nutzung notwendig sind. Eine Heizungsanlage muss daher nicht nur vorhanden sein, sondern auch tatsächlich jene Heizleistung erbringen, die für das Gebäude und die einzelnen Wohnungen erforderlich ist. Erreicht eine Wohnung beispielsweise dauerhaft nur unzureichende Temperaturen, kann dies auf einen Mangel der Heizungsanlage oder der technischen Planung zurückzuführen sein. Liegt ein Baumangel vor, bestehen grundsätzlich Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger. Das Gewährleistungsrecht steht zunächst jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Jeder Erwerber kann seine Ansprüche aus seinem individuellen Bauträger- oder Kaufvertrag grundsätzlich selbst geltend machen. Bei Mängeln, die mehrere Wohnungen oder allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen, führt eine getrennte Durchsetzung durch einzelne Eigentümer jedoch häufig zu praktischen Problemen. Gerade bei einer zentralen Heizungsanlage, einer mangelhaften Gebäudeabdichtung oder anderen gemeinschaftlichen Einrichtungen betrifft der Mangel regelmäßig die gesamte Eigentümergemeinschaft. Um eine gemeinsame und effiziente Durchsetzung zu ermöglichen, können Wohnungseigentümer ihre individuellen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten. Die Eigentümergemeinschaft kann dadurch die abgetretenen Ansprüche gebündelt verfolgen und gemeinsam gegen den Bauträger vorgehen. Dies bietet insbesondere den Vorteil, dass technische Fragen, Beweissicherung und die weitere rechtliche Durchsetzung zentral koordiniert werden können. Gleichzeitig ermöglicht eine Abtretung der individuellen Gewährleistungsansprüche an die Eigentümergemeinschaft, dass die Kosten eines Sachverständigen oder einer Rechtsvertretung gemeinschaftlich getragen und auf mehrere Eigentümer verteilt werden können. Die Hausverwaltung vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen, kann jedoch nicht eigenständig entscheiden, ob ein Rechtsanwalt beauftragt oder Gewährleistungsansprüche gerichtlich verfolgt werden. Daher setzt die gemeinsame Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft zunächst eine wirksame Abtretung der Ansprüche der einzelnen Miteigentümer voraus. Damit die Eigentümergemeinschaft tätig werden kann, muss die Eigentümergemeinschaft auch angewiesen werden, die Gewährleistungsansprüche durchzusetzen. Ist für die Durchsetzung ein Rechtsbeistand erforderlich, muss die Eigentümergemeinschaft zusätzlich angewiesen werden, eine Rechtsanwältin zu beauftragen. All diese Entscheidungen sind im Rahmen einer Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft zu klären. In der Praxis kann diese Beschlussfassung insbesondere bei größeren Wohnanlagen komplex sein. Es muss geklärt werden, welche konkreten Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden, welche konkreten rechtlichen Schritte gesetzt werden sollen, ob beispielsweise zunächst nur Verbesserung durch den Bauträger verlangt wird, welche Form von Schadenersatz beim Vorhandensein von Schäden zusätzlich begehrt wird und welche konkrete Rechtsanwältin mit der Rechtsdurchsetzung beauftragt wird. Fehler bei der Vorbereitung oder Durchführung eines Beschlussverfahrens können später zu rechtlichen Problemen führen, etwa wenn die Verjährung der Gewährleistungsansprüch kurz bevor steht. Bei Baumängeln ist eine frühzeitige Prüfung besonders wichtig. Gespräche mit dem Bauträger oder technische Untersuchungen ersetzen nicht automatisch die rechtzeitige Geltendmachung von Ansprüchen. Insbesondere bei Gewährleistungsansprüchen laufen gesetzliche Fristen weiter. Wird zu lange zugewartet, besteht das Risiko, dass Ansprüche nicht mehr erfolgreich durchgesetzt werden können. Bei technischen Mängeln ist außerdem zu beachten, dass eine spätere Veränderung oder Erneuerung der Anlage die Beweisführung erschweren kann. Daher sollte frühzeitig geprüft werden, welche Maßnahmen sinnvoll sind. Baumängel bei Eigentumswohnungen können für Wohnungseigentümer erhebliche Folgen haben. Besonders bei technischen Einrichtungen wie Heizungsanlagen oder Wärmepumpen zeigt sich, dass es nicht genügt, dass eine Anlage grundsätzlich funktioniert. Entscheidend ist, ob sie die vertraglich geschuldete und für die Nutzung erforderliche Leistung erbringt. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer seine Gewährleistungsansprüche selbst geltend machen. Bei gemeinschaftlichen Mängeln empfiehlt sich jedoch häufig eine Bündelung der Ansprüche über die Eigentümergemeinschaft. Eine sorgfältige Vorbereitung der Beschlussfassung und eine rechtzeitige rechtliche Prüfung sind dabei entscheidend, um die Ansprüche der Wohnungseigentümer wirksam durchsetzen zu können.
Rücktritt vom Immobilienkauf: Was ist mit Kosten von Makler und Vertragserrichter?
Beim Kauf einer Immobilie bestehen häufig mehrere rechtlich selbstständige Vertragsverhältnisse. Neben dem Kaufvertrag mit dem Verkäufer gibt es regelmäßig einen Maklervertrag und insbesondere bei der Errichtung des Kaufvertrages ein Auftragsverhältnis mit einem Vertragserrichter. Was passiert mit diesen Verträgen, wenn der Käufer vom Immobilienkauf berechtigt zurücktritt? Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) ein Rücktrittsrecht gegenüber dem Makler oder dem Vertragserrichter ermöglichen. Ein berechtigter Rücktritt vom Kaufvertrag bedeutet zunächst nur, dass das Vertragsverhältnis mit dem Verkäufer beendet wird beziehungsweise rückabgewickelt werden kann. Der Maklervertrag besteht daneben als eigenständiger Vertrag fort, ebenso das Auftragsverhältnis mit dem Vertragserrichter. Daher ist gesondert zu prüfen, ob auch vom Maklervertrag oder vom Auftragsverhältnis mit dem Vertragserrichter zurückgetreten werden kann. Hier kann das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) eine wesentliche Rolle spielen. Wird ein Maklervertrag unter den Voraussetzungen des FAGG abgeschlossen, treffen den Makler besondere Informationspflichten gegenüber dem Verbraucher. Dies kann insbesondere dann relevant sein, wenn der Maklervertrag über Fernkommunikationsmittel wie E-Mail oder Telefon oder beim Besichtigerungstermin vor Ort zustande kommt. In einem solchen Fall ist unter anderem über das gesetzliche Rücktrittsrecht zu informieren. Fehlt eine ordnungsgemäße Rücktrittsbelehrung, kann sich die Rücktrittsfrist erheblich verlängern. Damit kann auch nach einem bereits gescheiterten Immobiliengeschäft noch die Möglichkeit bestehen, sich vom Maklervertrag zu lösen. Auch hier kann das FAGG relevant sein. Wurde der Auftrag zur Vertragserrichtung ausschließlich über Telefon oder E-Mail abgeschlossen und liegen die weiteren Voraussetzungen des FAGG vor, bestehen auch seitens des Vertragserrichters entsprechende Informationspflichten. Dazu gehört wiederum die Information des Verbrauchers über das Rücktrittsrecht. Wurde über dieses Rücktrittsrecht nicht ordnungsgemäß informiert, kann auch gegenüber dem Vertragserrichter ein Rücktrittsrecht bestehen. Dieses ist unabhängig davon zu beurteilen, ob und aus welchem Grund der Käufer vom Immobilienkauf zurücktritt. Für Käufer kann diese Unterscheidung erhebliche praktische Bedeutung haben. Wird ein Immobilienkauf nicht durchgeführt, können zu diesem Zeitpunkt bereits Kosten entstanden sein. Der Makler kann eine Provision geltend machen und der Vertragserrichter kann seine Tätigkeit verrechnen wollen. In solchen Fällen sollte geprüft werden, ob neben dem Kaufvertrag auch der Maklervertrag und das Auftragsverhältnis mit dem Vertragserrichter beendet werden können. Besteht ein Rücktrittsrecht nach dem FAGG und wird dieses wirksam ausgeübt, können sich daraus erhebliche Auswirkungen auf die Vergütung ergeben. Ob ein Rücktrittsrecht nach dem FAGG ausgeübt werden kann, hängt insbesondere davon ab, ob die Verträge über Fernkommunikationsmittel abgeschlossen wurden, ob über das Rücktrittsrecht ordnungsgemäß informiert wurde, wie der konkrete Auftrag erteilt wurde und welche Leistungen vom Makler oder Vertragserrichter bereits erbracht wurden. Eine fehlende oder unvollständige Rücktrittsbelehrung kann erhebliche Auswirkungen auf den Provisions- und Honoraranspruch haben. Wer sich nach einem berechtigten Rücktritt vom Immobilienkauf auch von den damit verbundenen Vertragsverhältnissen lösen möchte, sollte daher nicht nur den Kaufvertrag betrachten. Vielmehr ist gesondert zu prüfen, ob auch der Maklervertrag und das Auftragsverhältnis mit dem Vertragserrichter beendet werden können. Insbesondere bei einem Vertragsabschluss über Fernkommunikationsmittel kann das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) ein eigenes Rücktrittsrecht ermöglichen.
Überrechnungsantrag beim Immobilienkauf: Risiken bei Vertragsrücktritt
Bei Immobilienkäufen wird die Finanzierung des Kaufpreises manchmal so gestaltet, dass die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer nicht unmittelbar an den Verkäufer bezahlt wird. Stattdessen kann im Kaufvertrag eine Zahlung im Wege eines Überrechnungsantrags beim Finanzamt vorgesehen werden. Für den Käufer kann diese Gestaltung finanziell attraktiv sein, weil sie die Finanzierung des Immobilienkaufs erleichtert. Problematisch kann die Konstruktion allerdings dann werden, wenn der Käufer den Kaufvertrag später nicht erfüllt – etwa weil die Finanzierung des Nettokaufpreises scheitert. Bei einem Immobilienkauf kann im Kaufvertrag zwischen Unternehmern vereinbart werden, dass die auf den Kaufpreis entfallende Umsatzsteuer im Überrechnungsweg bezahlt wird. Hinsichtlich der Umsatzsteuer wird ausdrücklich festgelegt, dass die Zahlung im Wege eines Überrechnungsantrags beim Finanzamt erfolgen soll, während lediglich der Nettokaufpreis treuhändig zu erlegen ist. Der Verkäufer und Käufer nehmen hierzu den Erwerb- bzw. Veräußerungsvorgang in ihre jeweilige Umsatzsteuervoranmeldung auf und der Käufer stellt im Ausmaß des Vorsteuerguthabens einen Überrechnungsantrag im Sinne des § 215 Abs 4 BAO beim Finanzamt. Im Ergebnis wird dadurch auf dem Abgabenkonto des Verkäufers die auf den Kaufpreis entfallende Umsatzsteuer gutgebucht. Schwierigkeiten können dann entstehen, wenn der Käufer den Immobilienkauf nach Vertragsabschluss doch nicht finanzieren kann. In der Praxis kann dies etwa der Fall sein, wenn eine zugesagte Bankfinanzierung nicht zustande kommt oder sich die Finanzierung des Nettokaufpreises aus anderen Gründen zerschlägt. Wird der Kaufvertrag nicht erfüllt und erklärt der Verkäufer den Vertragsrücktritt, kann dies zu einer besonderen Konstellation führen: Einerseits kann der Käufer aufgrund der Vertragsauflösung einen Anspruch auf Rückzahlung des überrechneten Betrages haben. Andererseits können dem Verkäufer Schadenersatzansprüche wegen der Nichterfüllung des Kaufvertrages zustehen. Hinzu kommt, dass die umsatzsteuerliche Behandlung der Vertragsauflösung von der zivilrechtlichen Rückabwicklung zu unterscheiden ist. Aufgrund des Vertragsrücktritts besteht eine Verpflichtung des Käufers zur Korrektur des zuvor geltend gemachten Vorsteuerabzuges. Die Berichtigung der Umsatzsteuerschuld beim Verkäufer und die Berichtigung des Vorsteuerabzuges beim Käufer erfolgen dabei jeweils unabhängig voneinander gegenüber dem Finanzamt. Die steuerlichen Korrekturen sind daher von der Frage zu trennen, ob und in welcher Höhe der überrechnete Betrag aufgrund der Vertragsauflösung zivilrechtlich zurückzuzahlen ist. Ebenso wurde der überrechnete Betrag dem Abgabenkonto des Verkäufers gutgeschrieben und kann daher nur durch einen neuen Überrechnungsantrag des Verkäufers auf das Abgabenkonto des Käufers gutgebucht werden. Die Konstruktion mit einem Überrechnungsantrag kann bei einem funktionierenden Immobiliengeschäft sinnvoll sein. Sie sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Käufer mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages rechtliche Verpflichtungen eingeht. Gerade wenn die Finanzierung des Nettokaufpreises noch nicht endgültig gesichert ist, kann ein solcher Vertrag für den Käufer erhebliche Risiken bergen. Denn scheitert die Finanzierung nach Vertragsabschluss, steht dem Käufer nicht automatisch ein Rücktrittsrecht zu. Vielmehr kommt es auf den konkreten Inhalt des Kaufvertrages und insbesondere darauf an, ob eine Finanzierungsklausel oder ein sonstiges Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Fehlt ein entsprechender Rücktrittsgrund und erfüllt der Käufer den Vertrag dennoch nicht, können dem Verkäufer die gesetzlichen und vertraglichen Rechte wegen Nichterfüllung zustehen. Dazu können insbesondere Schadenersatzansprüche gehören. Gerade bei Immobilienkäufen, bei denen die Finanzierung zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch nicht endgültig gesichert ist, sollte nicht nur die Finanzierung, sondern auch die konkrete Gestaltung des Kaufvertrages und insbesondere die Folgen einer späteren Nichterfüllung geprüft werden. Bei einer Vertragsauflösung sind zudem die zivilrechtliche Rückabwicklung und die umsatzsteuerlichen Korrekturen auseinanderzuhalten.