Privatgutachten im Zivilprozess: Wann die Kosten ersatzfähig sind
Wer einen Zivilprozess führen muss, steht häufig vor einer schwierigen Frage: Reicht das eigene Vorbringen aus oder ist bereits vor Einleitung des Verfahrens die Unterstützung eines Sachverständigen erforderlich? Diese Frage stellt sich insbesondere dann, wenn für die rechtliche Beurteilung nicht nur juristische, sondern auch technische, medizinische oder sonstige fachliche Fragen entscheidend sind. Das kann beispielsweise bei Streitigkeiten über Baumängel, bei Schadenersatzforderungen nach einem ärztlichen Behandlungsfehler oder einer Körperverletzung sowie bei Auseinandersetzungen über das Ausmaß einer Dienstbarkeit der Fall sein. Ein Privatgutachten kann dabei helfen, einen fachlich komplexen Sachverhalt zu untersuchen, das eigene Prozessvorbringen zu konkretisieren und die Erfolgsaussichten eines Verfahrens besser einzuschätzen. Unter bestimmten Voraussetzungen können die dafür aufgewendeten Kosten als vorprozessuale Kosten ersatzfähig sein. Ein Kostenersatz ist allerdings keineswegs automatisch gewährleistet. Entscheidend ist insbesondere, ob die Beauftragung des Sachverständigen im konkreten Fall notwendig und für eine zweckentsprechende Rechtsverfolgung erforderlich war. In vielen Zivilprozessen hängt der Erfolg einer Klage davon ab, ob bestimmte Tatsachen fachlich nachgewiesen werden können. Für eine Partei ist jedoch häufig nicht ohne Weiteres erkennbar, welche technischen oder medizinischen Fragen für den späteren Prozess tatsächlich entscheidend sind. Ein Privatgutachten kann bereits vor Einleitung des Gerichtsverfahrens dazu dienen, den Sachverhalt fachlich aufzuarbeiten. Dadurch kann beispielsweise geklärt werden, ob ein behaupteter Baumangel tatsächlich vorliegt, ob eine medizinische Behandlung dem fachlichen Standard entsprach oder welche technischen Voraussetzungen für die Ausübung einer Dienstbarkeit bestehen. Das Gutachten kann außerdem dabei helfen, das eigene Prozessvorbringen möglichst konkret zu formulieren. Gerade bei komplexen Sachverhalten kann dies von erheblicher Bedeutung sein. Je genauer die fachlichen Grundlagen bekannt sind, desto besser lässt sich beurteilen, welche Ansprüche tatsächlich bestehen und wie ein Klagebegehren formuliert werden sollte. Ein Privatgutachten kann daher nicht nur der fachlichen Vorbereitung eines Prozesses dienen. Es kann auch bei der Entscheidung helfen, ob ein Prozess überhaupt geführt werden sollte und welche Tatsachen im Verfahren konkret behauptet und bewiesen werden müssen. Weiters kann ein Privatgutachten hilfreich sein, um ein vom Gericht eingeholtes Sachverständigengutachten überprüfen zu lassen und den eigenen Prozessstandpunkt demgemäß anzupassen. Ein Privatgutachten kann allerdings auch dann hilfreich sein, wenn das Gericht die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens trotz eines entsprechenden Beweisantrags nicht für erforderlich hält. Durch ein bereits vorliegendes Privatgutachten kann die Partei die fachlichen Grundlagen ihres Vorbringens konkret darlegen und aufzeigen, weshalb eine bestimmte technische oder medizinische Frage für die Entscheidung wesentlich ist. Auf diese Weise kann einer vorschnellen Beurteilung der entscheidungswesentlichen Fachfragen entgegengewirkt werden. Ein Privatgutachten ist nicht mit einem vom Gericht bestellten Sachverständigengutachten gleichzusetzen. Der Privatgutachter wird von einer Partei beauftragt. Er untersucht den jeweiligen Sachverhalt und erstellt dazu eine fachliche Beurteilung. Das Gutachten kann anschließend in das Gerichtsverfahren als Privaturkunde eingebracht werden und das eigene Prozessvorbringen fachlich unterstützen. Der Privatgutachter ist jedoch kein vom Gericht bestellter Sachverständiger. Der Prozessgegner muss das Privatgutachten daher nicht anerkennen und kann dessen Inhalt bestreiten. Auch das Gericht ist an die Feststellungen und Schlussfolgerungen des Privatgutachters nicht gebunden. Hält das Gericht eine technische, medizinische oder sonstige fachliche Frage für entscheidungswesentlich, kann es daher zusätzlich einen gerichtlichen Sachverständigen bestellen und ein eigenes Gutachten einholen. Der gerichtliche Sachverständige ist dabei grundsätzlich nicht verpflichtet, die Ergebnisse des Privatgutachtens zu übernehmen. Ein Privatgutachten kann ein gerichtliches Gutachten daher weder ersetzen noch erzwingen. Geht es etwa um eine Zufahrt oder einen Servitutsweg, kann nicht nur die Frage entscheidend sein, ob eine Dienstbarkeit überhaupt besteht. Oft ist vielmehr zu klären, wie weit die Dienstbarkeit reicht und wie sie tatsächlich ausgeübt werden darf. Errichtet der Eigentümer des belasteten Grundstücks beispielsweise einen Zaun, kann die rechtliche Beurteilung davon abhängen, ob die Zufahrt dadurch tatsächlich beeinträchtigt wird. Dafür können die konkrete Lage des Zaunes, die Breite der Zufahrt, die Grundstücksgrenzen und die erforderlichen Fahrbewegungen eines Fahrzeuges maßgeblich sein. Unter Umständen lässt sich diese Frage ohne eine Vermessung des Naturbestands und eine darauf aufbauende technische Untersuchung nicht zuverlässig beurteilen. Eine Schleppkurvenanalyse kann beispielsweise zeigen, ob ein PKW, LKW oder Traktor die bestehende Zufahrt tatsächlich befahren kann oder ob ein Hindernis die Ausübung der Dienstbarkeit wesentlich erschwert. Ein Privatgutachten kann in einer solchen Situation bereits vor dem Prozess klären, welche technischen Tatsachen für die Beurteilung des Anspruchs und die konkrete Formulierung des Klagebegehrens maßgeblich sind. Für einen Auftraggeber oder Eigentümer ist häufig nicht ohne Weiteres erkennbar, ob eine bestimmte Erscheinung tatsächlich einen Baumangel darstellt, worauf dieser zurückzuführen ist und welche Maßnahmen zu seiner Behebung erforderlich sind. Ein Bausachverständiger kann beispielsweise untersuchen, ob Feuchtigkeitsschäden, Risse, Undichtheiten oder andere Mängel vorliegen, welche Ursache diese haben und welcher Sanierungsaufwand erforderlich sein könnte. Gerade vor einem Gerichtsverfahren kann eine solche Untersuchung sinnvoll sein. Sie ermöglicht es, den behaupteten Mangel fachlich zu konkretisieren und die Grundlage für die rechtliche Geltendmachung von Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüchen zu schaffen. Bei einem behaupteten ärztlichen Behandlungsfehler können beispielsweise folgende Fragen entscheidend sein: Entsprach die Behandlung dem medizinischen Standard? War eine bestimmte Untersuchung oder Behandlung erforderlich? Wurde eine Diagnose rechtzeitig gestellt? Und besteht ein Zusammenhang zwischen der Behandlung und dem eingetretenen Schaden? Häufig geht es auch darum, welche konkreten Verletzungen eingetreten sind, wie schwer diese waren, wie lange Beschwerden bestanden haben und welche dauerhaften Folgen zurückbleiben. Für eine betroffene Person ist es schwierig, diese Fragen selbst zu beurteilen. Ein medizinisches Privatgutachten kann deshalb bereits vor einem Gerichtsverfahren dazu dienen, den Sachverhalt fachlich überprüfen zu lassen und die Erfolgsaussichten eines möglichen Schadenersatzanspruchs besser einzuschätzen. Zu den vorprozessualen Kosten können unter bestimmten Voraussetzungen auch Aufwendungen gehören, die bereits vor Einleitung eines Gerichtsverfahrens entstanden sind, aber der Vorbereitung eines konkreten Rechtsstreits dienten. Dazu können etwa die Kosten eines Privatgutachtens, einer Vermessung, eines technischen Lokalaugenscheins oder einer medizinischen Untersuchung gehören. Für den Kostenersatz ist entscheidend, ob die jeweilige Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Beauftragung für eine zweckentsprechende Rechtsverfolgung notwendig und sinnvoll war. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn eine Partei aufgrund fehlender eigener Fachkenntnisse einen technisch oder medizinisch komplexen Sachverhalt nicht selbst ausreichend beurteilen kann. Nicht allein entscheidend ist daher, ob das Gutachten später im Prozess tatsächlich verwendet wurde oder sich als erfolgreich erwiesen hat. Vielmehr muss ein konkreter Zusammenhang mit der Vorbereitung des Rechtsstreits bestehen und nachvollziehbar sein, weshalb die fachliche Untersuchung für die konkrete Rechtsverfolgung erforderlich war. Ob die Kosten letztlich vom Prozessgegner zu ersetzen sind, hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Selbst wenn ein Privatgutachten für die Vorbereitung eines Prozesses notwendig und fachlich hilfreich war, bedeutet dies nicht automatisch, dass die gesamten Kosten vom Prozessgegner ersetzt werden. Eine weitere wichtige Frage ist, in welchem Umfang die Partei mit ihrem Klagebegehren tatsächlich obsiegt. Das kann insbesondere bei nicht auf Geld gerichteten Ansprüchen eine Rolle spielen. Bei einem Unterlassungsbegehren desjenigen, der sich auf eine Dienstbarkeit beruft, kann beispielsweise darüber gestritten werden, wie weit das begehrte Verbot reichen soll. Ergibt eine technische Untersuchung etwa, dass nur ein bestimmter Bereich tatsächlich beeinträchtigt wird, kann ein darüber hinausgehendes Klagebegehren zu weit gefasst sein. Die Partei kann dann mit einem Teil ihres Begehrens unterliegen. Dies kann sich wiederum auf die Kostenentscheidung auswirken und damit auch darauf, in welchem Umfang die Kosten des Privatgutachtens letztlich ersetzt werden oder ob die Kosten überhaupt zu ersetzen sind. Gerade bei technisch oder medizinisch komplexen Streitigkeiten sollte deshalb möglichst bereits vor Einleitung des Verfahrens geklärt werden, welcher Anspruch tatsächlich besteht und wie weit das Klagebegehren reichen sollte. Ein Privatgutachten kann bei vielen Zivilprozessen ein wichtiges Instrument der Prozessvorbereitung sein. Das gilt nicht nur bei Dienstbarkeitsstreitigkeiten, sondern beispielsweise auch bei Baumängeln, ärztlichen Behandlungsfehlern, Körperverletzungen und Ansprüchen auf Schmerzengeld. Es kann helfen, einen fachlich komplexen Sachverhalt zu klären, das eigene Prozessvorbringen zu konkretisieren und die Erfolgsaussichten eines Verfahrens besser einzuschätzen. Unter bestimmten Voraussetzungen können die dafür aufgewendeten Kosten als vorprozessuale Kosten ersatzfähig sein. Der Kostenersatz ist allerdings nicht automatisch gewährleistet, sondern richtet sich auch danach, in welchem Umfang die Partei mit ihrem Klagebegehren tatsächlich erfolgreich ist. Aus diesem Grund sollten Ansprüche, die gerichtlich geltend gemacht werden sollen, bereits vor Einbringung der Klage einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung unterzogen werden. Dabei sollte insbesondere geklärt werden, welche Ansprüche tatsächlich bestehen, welche fachlichen Feststellungen dafür erforderlich sind und wie das Klagebegehren konkret zu formulieren ist. Gerade angesichts der zunehmenden Komplexität rechtlicher und fachlicher Zusammenhänge kommt einer sorgfältigen Vorbereitung des Verfahrens besondere Bedeutung zu.
Baumängel bei Wohnungseigentum: Wie Hausverwaltung Gewährleistung geltend machen kann
Beim Kauf einer neu errichteten Eigentumswohnung erwarten Erwerber ein mangelfrei hergestelltes und bestimmungsgemäß nutzbares Wohnungseigentumsobjekt. Der Bauträger schuldet dabei nicht nur die Herstellung der einzelnen Wohnung, sondern die vertragsgemäße Errichtung der gesamten Anlage einschließlich jener Bestandteile, die für die Nutzung erforderlich sind. In der Praxis zeigen sich nach der Übergabe jedoch immer wieder Baumängel, die von Mängeln an einzelnen Wohnungen bis zu allgemeinen Teilen der Wohnanlage reichen können. Besonders problematisch sind Mängel an technischen Einrichtungen, die mehrere Wohnungseigentümer betreffen. Ein aktuelles Beispiel aus der Praxis sind Heizungsanlagen und insbesondere Wärmepumpenanlagen, die in vielen Neubauten eingesetzt werden. Werden diese nicht ausreichend dimensioniert, falsch eingestellt oder mangelhaft ausgeführt, kann dies dazu führen, dass vor allem in den Wintermonaten die erforderlichen Raumtemperaturen nicht erreicht werden. Der Anspruch des Erwerbers richtet sich nicht bloß auf die Übergabe einer baulich fertiggestellten Wohnung. Entscheidend ist vielmehr, dass das Wohnungseigentumsobjekt jene Eigenschaften aufweist, die vertraglich vereinbart wurden und die für die gewöhnliche Nutzung erforderlich sind. Dazu gehören insbesondere technische Anlagen, die für die bestimmungsgemäße Nutzung notwendig sind. Eine Heizungsanlage muss daher nicht nur vorhanden sein, sondern auch tatsächlich jene Heizleistung erbringen, die für das Gebäude und die einzelnen Wohnungen erforderlich ist. Erreicht eine Wohnung beispielsweise dauerhaft nur unzureichende Temperaturen, kann dies auf einen Mangel der Heizungsanlage oder der technischen Planung zurückzuführen sein. Liegt ein Baumangel vor, bestehen grundsätzlich Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger. Das Gewährleistungsrecht steht zunächst jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Jeder Erwerber kann seine Ansprüche aus seinem individuellen Bauträger- oder Kaufvertrag grundsätzlich selbst geltend machen. Bei Mängeln, die mehrere Wohnungen oder allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen, führt eine getrennte Durchsetzung durch einzelne Eigentümer jedoch häufig zu praktischen Problemen. Gerade bei einer zentralen Heizungsanlage, einer mangelhaften Gebäudeabdichtung oder anderen gemeinschaftlichen Einrichtungen betrifft der Mangel regelmäßig die gesamte Eigentümergemeinschaft. Um eine gemeinsame und effiziente Durchsetzung zu ermöglichen, können Wohnungseigentümer ihre individuellen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten. Die Eigentümergemeinschaft kann dadurch die abgetretenen Ansprüche gebündelt verfolgen und gemeinsam gegen den Bauträger vorgehen. Dies bietet insbesondere den Vorteil, dass technische Fragen, Beweissicherung und die weitere rechtliche Durchsetzung zentral koordiniert werden können. Gleichzeitig ermöglicht eine Abtretung der individuellen Gewährleistungsansprüche an die Eigentümergemeinschaft, dass die Kosten eines Sachverständigen oder einer Rechtsvertretung gemeinschaftlich getragen und auf mehrere Eigentümer verteilt werden können. Die Hausverwaltung vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen, kann jedoch nicht eigenständig entscheiden, ob ein Rechtsanwalt beauftragt oder Gewährleistungsansprüche gerichtlich verfolgt werden. Daher setzt die gemeinsame Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft zunächst eine wirksame Abtretung der Ansprüche der einzelnen Miteigentümer voraus. Damit die Eigentümergemeinschaft tätig werden kann, muss die Eigentümergemeinschaft auch angewiesen werden, die Gewährleistungsansprüche durchzusetzen. Ist für die Durchsetzung ein Rechtsbeistand erforderlich, muss die Eigentümergemeinschaft zusätzlich angewiesen werden, eine Rechtsanwältin zu beauftragen. All diese Entscheidungen sind im Rahmen einer Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft zu klären. In der Praxis kann diese Beschlussfassung insbesondere bei größeren Wohnanlagen komplex sein. Es muss geklärt werden, welche konkreten Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden, welche konkreten rechtlichen Schritte gesetzt werden sollen, ob beispielsweise zunächst nur Verbesserung durch den Bauträger verlangt wird, welche Form von Schadenersatz beim Vorhandensein von Schäden zusätzlich begehrt wird und welche konkrete Rechtsanwältin mit der Rechtsdurchsetzung beauftragt wird. Fehler bei der Vorbereitung oder Durchführung eines Beschlussverfahrens können später zu rechtlichen Problemen führen, etwa wenn die Verjährung der Gewährleistungsansprüch kurz bevor steht. Bei Baumängeln ist eine frühzeitige Prüfung besonders wichtig. Gespräche mit dem Bauträger oder technische Untersuchungen ersetzen nicht automatisch die rechtzeitige Geltendmachung von Ansprüchen. Insbesondere bei Gewährleistungsansprüchen laufen gesetzliche Fristen weiter. Wird zu lange zugewartet, besteht das Risiko, dass Ansprüche nicht mehr erfolgreich durchgesetzt werden können. Bei technischen Mängeln ist außerdem zu beachten, dass eine spätere Veränderung oder Erneuerung der Anlage die Beweisführung erschweren kann. Daher sollte frühzeitig geprüft werden, welche Maßnahmen sinnvoll sind. Baumängel bei Eigentumswohnungen können für Wohnungseigentümer erhebliche Folgen haben. Besonders bei technischen Einrichtungen wie Heizungsanlagen oder Wärmepumpen zeigt sich, dass es nicht genügt, dass eine Anlage grundsätzlich funktioniert. Entscheidend ist, ob sie die vertraglich geschuldete und für die Nutzung erforderliche Leistung erbringt. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer seine Gewährleistungsansprüche selbst geltend machen. Bei gemeinschaftlichen Mängeln empfiehlt sich jedoch häufig eine Bündelung der Ansprüche über die Eigentümergemeinschaft. Eine sorgfältige Vorbereitung der Beschlussfassung und eine rechtzeitige rechtliche Prüfung sind dabei entscheidend, um die Ansprüche der Wohnungseigentümer wirksam durchsetzen zu können.
Rücktritt vom Immobilienkauf: Was ist mit Kosten von Makler und Vertragserrichter?
Beim Kauf einer Immobilie bestehen häufig mehrere rechtlich selbstständige Vertragsverhältnisse. Neben dem Kaufvertrag mit dem Verkäufer gibt es regelmäßig einen Maklervertrag und insbesondere bei der Errichtung des Kaufvertrages ein Auftragsverhältnis mit einem Vertragserrichter. Was passiert mit diesen Verträgen, wenn der Käufer vom Immobilienkauf berechtigt zurücktritt? Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) ein Rücktrittsrecht gegenüber dem Makler oder dem Vertragserrichter ermöglichen. Ein berechtigter Rücktritt vom Kaufvertrag bedeutet zunächst nur, dass das Vertragsverhältnis mit dem Verkäufer beendet wird beziehungsweise rückabgewickelt werden kann. Der Maklervertrag besteht daneben als eigenständiger Vertrag fort, ebenso das Auftragsverhältnis mit dem Vertragserrichter. Daher ist gesondert zu prüfen, ob auch vom Maklervertrag oder vom Auftragsverhältnis mit dem Vertragserrichter zurückgetreten werden kann. Hier kann das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) eine wesentliche Rolle spielen. Wird ein Maklervertrag unter den Voraussetzungen des FAGG abgeschlossen, treffen den Makler besondere Informationspflichten gegenüber dem Verbraucher. Dies kann insbesondere dann relevant sein, wenn der Maklervertrag über Fernkommunikationsmittel wie E-Mail oder Telefon oder beim Besichtigerungstermin vor Ort zustande kommt. In einem solchen Fall ist unter anderem über das gesetzliche Rücktrittsrecht zu informieren. Fehlt eine ordnungsgemäße Rücktrittsbelehrung, kann sich die Rücktrittsfrist erheblich verlängern. Damit kann auch nach einem bereits gescheiterten Immobiliengeschäft noch die Möglichkeit bestehen, sich vom Maklervertrag zu lösen. Auch hier kann das FAGG relevant sein. Wurde der Auftrag zur Vertragserrichtung ausschließlich über Telefon oder E-Mail abgeschlossen und liegen die weiteren Voraussetzungen des FAGG vor, bestehen auch seitens des Vertragserrichters entsprechende Informationspflichten. Dazu gehört wiederum die Information des Verbrauchers über das Rücktrittsrecht. Wurde über dieses Rücktrittsrecht nicht ordnungsgemäß informiert, kann auch gegenüber dem Vertragserrichter ein Rücktrittsrecht bestehen. Dieses ist unabhängig davon zu beurteilen, ob und aus welchem Grund der Käufer vom Immobilienkauf zurücktritt. Für Käufer kann diese Unterscheidung erhebliche praktische Bedeutung haben. Wird ein Immobilienkauf nicht durchgeführt, können zu diesem Zeitpunkt bereits Kosten entstanden sein. Der Makler kann eine Provision geltend machen und der Vertragserrichter kann seine Tätigkeit verrechnen wollen. In solchen Fällen sollte geprüft werden, ob neben dem Kaufvertrag auch der Maklervertrag und das Auftragsverhältnis mit dem Vertragserrichter beendet werden können. Besteht ein Rücktrittsrecht nach dem FAGG und wird dieses wirksam ausgeübt, können sich daraus erhebliche Auswirkungen auf die Vergütung ergeben. Ob ein Rücktrittsrecht nach dem FAGG ausgeübt werden kann, hängt insbesondere davon ab, ob die Verträge über Fernkommunikationsmittel abgeschlossen wurden, ob über das Rücktrittsrecht ordnungsgemäß informiert wurde, wie der konkrete Auftrag erteilt wurde und welche Leistungen vom Makler oder Vertragserrichter bereits erbracht wurden. Eine fehlende oder unvollständige Rücktrittsbelehrung kann erhebliche Auswirkungen auf den Provisions- und Honoraranspruch haben. Wer sich nach einem berechtigten Rücktritt vom Immobilienkauf auch von den damit verbundenen Vertragsverhältnissen lösen möchte, sollte daher nicht nur den Kaufvertrag betrachten. Vielmehr ist gesondert zu prüfen, ob auch der Maklervertrag und das Auftragsverhältnis mit dem Vertragserrichter beendet werden können. Insbesondere bei einem Vertragsabschluss über Fernkommunikationsmittel kann das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) ein eigenes Rücktrittsrecht ermöglichen.
Überrechnungsantrag beim Immobilienkauf: Risiken bei Vertragsrücktritt
Bei Immobilienkäufen wird die Finanzierung des Kaufpreises manchmal so gestaltet, dass die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer nicht unmittelbar an den Verkäufer bezahlt wird. Stattdessen kann im Kaufvertrag eine Zahlung im Wege eines Überrechnungsantrags beim Finanzamt vorgesehen werden. Für den Käufer kann diese Gestaltung finanziell attraktiv sein, weil sie die Finanzierung des Immobilienkaufs erleichtert. Problematisch kann die Konstruktion allerdings dann werden, wenn der Käufer den Kaufvertrag später nicht erfüllt – etwa weil die Finanzierung des Nettokaufpreises scheitert. Bei einem Immobilienkauf kann im Kaufvertrag zwischen Unternehmern vereinbart werden, dass die auf den Kaufpreis entfallende Umsatzsteuer im Überrechnungsweg bezahlt wird. Hinsichtlich der Umsatzsteuer wird ausdrücklich festgelegt, dass die Zahlung im Wege eines Überrechnungsantrags beim Finanzamt erfolgen soll, während lediglich der Nettokaufpreis treuhändig zu erlegen ist. Der Verkäufer und Käufer nehmen hierzu den Erwerb- bzw. Veräußerungsvorgang in ihre jeweilige Umsatzsteuervoranmeldung auf und der Käufer stellt im Ausmaß des Vorsteuerguthabens einen Überrechnungsantrag im Sinne des § 215 Abs 4 BAO beim Finanzamt. Im Ergebnis wird dadurch auf dem Abgabenkonto des Verkäufers die auf den Kaufpreis entfallende Umsatzsteuer gutgebucht. Schwierigkeiten können dann entstehen, wenn der Käufer den Immobilienkauf nach Vertragsabschluss doch nicht finanzieren kann. In der Praxis kann dies etwa der Fall sein, wenn eine zugesagte Bankfinanzierung nicht zustande kommt oder sich die Finanzierung des Nettokaufpreises aus anderen Gründen zerschlägt. Wird der Kaufvertrag nicht erfüllt und erklärt der Verkäufer den Vertragsrücktritt, kann dies zu einer besonderen Konstellation führen: Einerseits kann der Käufer aufgrund der Vertragsauflösung einen Anspruch auf Rückzahlung des überrechneten Betrages haben. Andererseits können dem Verkäufer Schadenersatzansprüche wegen der Nichterfüllung des Kaufvertrages zustehen. Hinzu kommt, dass die umsatzsteuerliche Behandlung der Vertragsauflösung von der zivilrechtlichen Rückabwicklung zu unterscheiden ist. Aufgrund des Vertragsrücktritts besteht eine Verpflichtung des Käufers zur Korrektur des zuvor geltend gemachten Vorsteuerabzuges. Die Berichtigung der Umsatzsteuerschuld beim Verkäufer und die Berichtigung des Vorsteuerabzuges beim Käufer erfolgen dabei jeweils unabhängig voneinander gegenüber dem Finanzamt. Die steuerlichen Korrekturen sind daher von der Frage zu trennen, ob und in welcher Höhe der überrechnete Betrag aufgrund der Vertragsauflösung zivilrechtlich zurückzuzahlen ist. Ebenso wurde der überrechnete Betrag dem Abgabenkonto des Verkäufers gutgeschrieben und kann daher nur durch einen neuen Überrechnungsantrag des Verkäufers auf das Abgabenkonto des Käufers gutgebucht werden. Die Konstruktion mit einem Überrechnungsantrag kann bei einem funktionierenden Immobiliengeschäft sinnvoll sein. Sie sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Käufer mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages rechtliche Verpflichtungen eingeht. Gerade wenn die Finanzierung des Nettokaufpreises noch nicht endgültig gesichert ist, kann ein solcher Vertrag für den Käufer erhebliche Risiken bergen. Denn scheitert die Finanzierung nach Vertragsabschluss, steht dem Käufer nicht automatisch ein Rücktrittsrecht zu. Vielmehr kommt es auf den konkreten Inhalt des Kaufvertrages und insbesondere darauf an, ob eine Finanzierungsklausel oder ein sonstiges Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Fehlt ein entsprechender Rücktrittsgrund und erfüllt der Käufer den Vertrag dennoch nicht, können dem Verkäufer die gesetzlichen und vertraglichen Rechte wegen Nichterfüllung zustehen. Dazu können insbesondere Schadenersatzansprüche gehören. Gerade bei Immobilienkäufen, bei denen die Finanzierung zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch nicht endgültig gesichert ist, sollte nicht nur die Finanzierung, sondern auch die konkrete Gestaltung des Kaufvertrages und insbesondere die Folgen einer späteren Nichterfüllung geprüft werden. Bei einer Vertragsauflösung sind zudem die zivilrechtliche Rückabwicklung und die umsatzsteuerlichen Korrekturen auseinanderzuhalten.